NL
EN
Noorderkroon eerste project VB Kube Compact woonconcept
30 mei 2020
In eerste instantie leek er geen sluitende businesscase van te maken. Het Programma van Eisen van zorgorganisatie Radar was zodanig dat het project voor woningcorporatie Weller financieel niet haalbaar zou zijn. Totdat Smeets Bouw met een oplossing kwam in de vorm van een nieuw concept: VB Kube Compact. Vervolgens ging het snel. Komende augustus verhuizen 32 cliënten van Radar naar hun nieuwe thuis Noorderkroon in Brunssum-Noord.
Radar biedt in Zuid-Limburg zorg aan mensen met een verstandelijke beperking. Ondersteuning op het gebied van wonen, werken, leren en vrije tijd. “De gebouwen waarin dat gebeurt, hebben we deels in eigen bezit,” licht vastgoedmanager Seph Braun toe. “Dat is historisch zo gegroeid. Maar hoe belangrijk wonen ook is voor onze cliënten, wij zijn in eerste instantie van de zorg en niet van de stenen. Daarom huren wij onze complexen bij voorkeur van woningcorporaties.”
Samenwerking woningcorporatie Weller en zorgorganisatie Radar
Een van die complexen is het Bexhoes, een flat uit de jaren ’70 die niet meer voldoet aan de huidige zorg- en wooneisen en daarom genomineerd is voor sloop. Samen met Weller, een woningcorporatie uit Heerlen met een kleine 10.000 woningen in de portefeuille, begon Radar al enkele jaren geleden aan een zoektocht naar alternatieve huisvesting. Corporatiedirecteur Jack Gorgels: “Met het oog op continuïteit gaan wij graag langdurige relaties aan met partijen als Radar. Maar dat moet natuurlijk wel binnen ons financiële plaatje passen. Dat was niet het geval bij de prijsaanbiedingen ontwerpen van de drie bouwbedrijven die we na aanbesteding van project Noorderkroon hadden uitgenodigd. Gelukkig wist Smeets Bouw, waarmee we al 15 jaar samenwerken, het project vlot te trekken met haar nieuwe woonconcept VB Kube Compact. Een concept dat uitstekend blijkt aan te sluiten bij het PvE van Radar.”
Optimale verhouding VVO-BVO
VB Kube Compact is ontwikkeld door Huybregts Relou. Dit zusterbedrijf van Smeets Bouw heeft samen met innovatieve kennispartners al diverse succesvolle bouwconcepten op de markt gebracht. De levensloopbestendige VB nultredenwoning bijvoorbeeld en de uitermate flexibele VB gezinswoning. Het nieuwe VB Kube Compact wordt bij Noorderkroon voor het eerst in de praktijk gebracht. “De bouwkosten zijn niet wezenlijk anders dan die van traditionele bouw,” legt Smeets-directeur Frank Dijkhuis uit. “Maar het concept is uitontwikkeld op basis van ideale vormfactoren. De huur die een corporatie kan vragen, is gebaseerd op het aantal vierkante meters VVO. Hoe gunstiger de verhouding VVO-BVO is, hoe eerder je een haalbare businesscase kunt maken. Met VB Kube Compact hebben we daarin een optimum gevonden. Daarnaast gaat het concept uit van de meest effectieve en betaalbare bouwtechnieken en materialiseringen. Zo is Noorderkroon bijvoorbeeld uitgevoerd in kalkzandsteen breedplaatvloeren, waarin we alle installatieleidingen kwijt kunnen. Ook nog tijdens het bouwproces, als opdrachtgever of gebruiker nog veranderingen doorgevoerd willen zien.”
Hoe gunstiger de verhouding VVO-BVO is, hoe eerder je een haalbare businesscase kunt maken.
Kleinere eenheden samenvoegen
Flexibiliteit is het sleutelwoord bij VB Kube Compact. Braun: “In Noorderkroon komen 32 wooneenheden van 48 vierkante meter. Iedere bewoner heeft zijn eigen natte cel en een keukentje. Op de begane grond is plek voor een gezellige woonkamer, een gemeenschappelijke keuken en ook de begeleiding heeft daar haar ruimtes. Het voordeel is dat we hier al onze zorgvormen in kwijt kunnen. Mocht de scheiding wonen-zorg echt doorzetten en we zouden in de toekomst woonruime moeten verhuren aan onze cliënten, dan kan dat hier, zonder grote aanpassingen. En stel dat we over 10 of 15 jaar ons contract met Weller om een of andere reden zouden moeten beëindigen, dan kan de corporatie de kleinere wooneenheden zonder kostbare ingrepen samenvoegen tot reguliere sociale huurappartementen van pakweg 90 vierkante meter.”
Turn-key oplevering
Door de mogelijkheid om ruimtes per verdieping samen te voegen of te splitsen, is de gebruiksduur nagenoeg gelijk aan de technische levensduur. Dat heeft een gunstig effect op de eindwaarde van het gebouw. “Je kunt het immers door op- of afschalen makkelijk inzetten voor andere doelgroepen of veranderende woonwensen,” vervolgt Dijkhuis. “Daarnaast zit de winst in de optimalisatie van het proces. In de traditionele situatie zit de opdrachtgever met een ontwikkelaar aan tafel, met een architect, adviseur, constructeur … Ieder heeft zo zijn eigen voorkeuren en het wiel wordt telkens opnieuw uitgevonden. Zonde van tijd en geld. Met VB Kube Compact is dat veel eenvoudiger. Alles is al uitontwikkeld. Vergunningen aanvragen, bouwrijp maken, bewonerskeuzes, omgevingsmanagement, onderhoud … We kunnen het allemaal regelen en het project turn-key opleveren.”
Aantrekkelijk alternatief portiekflats en etagewoningen
Noorderkroon is het eerste project waarbij het VB Kube Compact concept in de praktijk wordt gebracht. De verwachtingen en de belangstelling uit de markt zijn hoog. Door de gunstige BVO-VVO verhouding blijkt het een ideale oplossing voor vervanging van het grote aantal verouderde portiekflats en etagewoningen in ons land. Woningen die vaak geen lift hebben. VB Kube Compact heeft die wel en is daarmee zeker ook interessant voor senioren. Voor studenten, alleenstaanden en andere doelgroepen.
Kube Compact past altijd!
VB Woonconcepten
Binnen VB Groep ontwikkelen we woonconcepten die toekomstbestendig zijn. Nieuwsgierig welke woonconcepten?
